Woningmarkt is nog verre van gezond

De crisis heeft volgens Arjen Gielen, algemeen directeur van de Stichting WEW (Waarborgfonds Eigen Woning), duidelijk gemaakt wat de uitvoerende organisatie achter de NHG (Nationale Hypotheek Garantie) waard is als het echt fout gaat. Maar hoewel de bakens duidelijk zijn verzet, is er volgens hem nog lang geen sprake van een gezonde woningmarkt. In een interview zegt Gielen, sinds 1 mei 2014 algemeen directeur van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW), dat de crisisjaren twee belangrijke zaken hebben bewezen: “Op het hoogtepunt hebben wij de toegankelijkheid tot de woningmarkt weten te handhaven. En tegelijkertijd bleken wij in staat het forse aantal mensen dat met hun NHG hypotheek in de problemen kwam, hulp te kunnen bieden. Dat vroeg overigens intern om een andere bedrijfsvoering. We hebben vol ingezet op (preventieve) beheertaken, en ook geldverstrekkers hebben dat goed opgepakt.”

Het moest niet verder gaan

Zijn er ooit twijfels gerezen over de rekbaarheid van de financiële capaciteiten van het waarborgfonds? Ter illustratie: in 2010 steeg het aantal ontvangen declaraties in verband met een gedwongen verkoop met verlies, met bijna 80% ten opzichte van 2009. Gielen: “Politiek Den Haag maakte zich best zorgen. Het was toen al duidelijk dat de ‘grote knaller’ goed opgevangen was, maar het moest ook niet verder gaan dan dat. In 2013 stabiliseerde de markt enigszins en nu veren we weer langzaamaan terug naar de positieve kant. Maar de crisis had net zo goed nog drie tot vier jaar langer kunnen doorgaan en dan was de oorlogskas toch fors omlaaggegaan.”

Geen gezonde markt

Hoewel de bakens lijken verzet en de pijlen weer de goede richting uitwijzen, waarschuwt Gielen ervoor dat de woningmarkt nog verre van gezond is: “De woningmarkt wordt op dit moment enorm gestimuleerd door de lage rente. Wanneer weet niemand, maar die impuls gaat een keer voorbij. Daarnaast heeft het huidige kabinet geen plannen voor hervorming van de woningmarkt. Maar wat gaat een volgend kabinet doen? Daarnaast zie je dat de balans tussen huur en koop zoek is en dringt het langzaam door dat de arbeidsmarkt structureel veranderd is, waardoor thema’s als flexwerkers en zzp’ers hoog op de agenda staan. De woningmarkt is dus op meerdere fronten niet in evenwicht en de arbeidsmarkt is nog volop in beweging. Hoe dit op de lange termijn zal uitpakken, is lastig te voorspellen.”

NHG is meer dan een rentekorting

De crisis heeft iedereen wel risico-bewuster gemaakt, zegt Gielen. “Consumenten, banken en overheid hebben ervaren wat er mis kan gaan, ook zaken die vóór de crisis nog voor onmogelijk werden gehouden. Als WEW hebben we voor de consument zichtbaar gemaakt dat NHG meer is dan alleen een rentekorting. De rol van NHG als restschuldverzekering wordt nu ook in de media meer benadrukt. Ook wat dat betreft zijn we als WEW in meerdere opzichten goed uit de crisis gekomen. We hebben dus geleerd van de crisis en zijn risico-bewuster geworden.”

Tegen elkaar opbieden

Maar hoe verhoudt zich dat tot de perikelen op de woningmarkt in bijvoorbeeld Amsterdam, waar men weer vrolijk tegen elkaar aan het opbieden is? “Als de regels worden aangescherpt, loop je het risico dat mensen het randje van de regels opzoeken. Dat zie je niet alleen bij consumenten maar ook bij geldverstrekkers. Feit is wel dat er echt iets veranderd is ten opzichte van de tijd vóór de crisis. Het overmatige bevorderen is sterk afgenomen. Dat in Amsterdam sprake is van een verhitte woningmarkt, heeft behalve vraag en aanbod van koopwoningen ook te maken met een tekort aan huurwoningen. Mensen hebben kennelijk de financiële middelen weer om deze prijzen te betalen. Maar het is ieders eigen verantwoordelijkheid om risico’s te nemen die passen bij de eigen levensstijl en levensfase. Die afweging kun je niet volledig laten bepalen door regelgeving, dat zou ook niet verstandig zijn. Zowel de geldverstrekker, hypotheekadviseur als consument moet hierin hun verantwoordelijkheid nemen.”

Vraagtekens bij verlaging kostengrens

Het WEW is sinds 2012 begonnen om in een aantal stappen de in 2009 tijdelijk verhoogde NHG-grens weer te verlagen. Dit betekent dat deze grens van 350.000 euro in 2012 naar 225.000 euro per 1 juli 2016 verlaagd wordt. Bij dat besluit heeft het kabinet echter ook aangegeven dat vervolgens de NHG-kostengrens jaarlijks op het niveau van de gemiddelde woningprijs gesteld wordt. Die gemiddelde woningprijs is met de huidige NHG-grens van 245.000 euro al aardig in zicht, zo stellen verschillende marktpartijen die tegen een verdere verlaging zijn. Volgens Gielen is de gemiddelde woningprijs inderdaad harder gestegen dan verwacht en rijst de vraag of het zinvol is om eerst de kostengrens per 1 juli te verlagen, om vervolgens weer een aanpassing naar boven te doen. Hij geeft aan hierover in gesprek te zijn met de minister.

Tweede kostengrens?

De kostengrens is straks zo laag dat het zelfs voor een deel van de starters lastig wordt om in aanmerking te komen voor een hypotheek met NHG. Is er een scenario denkbaar waarbij er een tweede NHG-norm komt voor specifieke doelgroepen, zodat bijvoorbeeld flexwerkers en zzp’ers ook makkelijker een hypotheek kunnen krijgen die bij hun inkomen past? Gielen: “In theorie zou dit kunnen, maar dat is zeker niet iets waar wij op focussen. Nu we ons meer gaan richten op specifieke doelgroepen zullen dat soort vragen wel aan de orde komen, maar de wijze waarop wij die specifieke doelgroepen gaan helpen is nog niet ingevuld.”